Для начала немного информации о том, что представляет собой ипотека
Ипотекой называют залоговую форму. При ней заложенное недвижимое имущество по-прежнему собственность должника, а кредитор, если последний не выполнит свое обязательство, сможет получить удовлетворение за счет реализации этого имущества. Тип имущества, которое находится в ипотеке, остается в распоряжении залогодателя.
Необходимо отличать понятия ипотеки и ипотечного кредитования. Во втором случае происходит выдача кредита банковским учреждением под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит считается составляющей ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества именно приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку в качестве гарантии возврата кредита.
Ипотекой может быть также залог уже приобретенного недвижимого имущества владельца для того, чтобы получить кредит или займ. Цель такого кредита – ремонтные или строительные работы, либо на другие нужды исходя из того, что необходимо заемщику-залогодателю (здесь уже вопрос применения такого кредита решается самим заемщиком-залогодателем).
Если основное обязательство не будет исполнено, взыскание будет обращено лишь на заложенное недвижимое имущество. Залогодержатель обладает преимущественным правом на то, чтобы удовлетворить свои требования перед иными кредиторами должника. Способом снизить риски кредитора называют вид ипотечного страхования.
Происхождение понятия
«Ипотека» впервые появилась в Греции в начале VI в. до н. э. Древними греками так обозначалась форма ответственности должника перед кредитором собственной землей. На земельном участке заемщика устанавливали столб и надпись, на которой было написано, что этот земельный участок – гарантия возврата займа. Такой вид столба и называли «ипотекой», в переводе с греческого – «подпоркой», «подставкой». Хотя такое вид обеспечения исполнения обязательства был известен еще со времен Древнего Египта – ранее такое тоже вполне успешно практиковалось.
Какими особенностями обладает ипотечный кредит?
Выдача кредита обычно производится на длительный срок (в большинстве случаев). Размер процентной ставки по такому кредиту обычно более низкий, нежели по иным видам кредитов. Особенно это касается невысокой оценки рисков – ей, к примеру, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и иные факторы. Как правило, банк выдвигает к заемщику такого кредита более упрощенные требования, нежели при иных видах кредитования. Тем не менее, доходы все равно проверяют, требуют застраховать залог, проверяют оценку недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверяют непрерывный рабочий стаж и иные действия, благодаря которым повышается безопасность сделки. Процесс погашения ипотечного кредита (в том числе досрочно) чаще всего осуществляется одинаковыми платежами – аннуитетами.
Основания, по которым возникает и регулируется ипотека
Действующее законодательство предусматривает два основания, по которым возникает ипотека:
- В силу закона
- В силу договора
Ипотека в силу закона
Разновидность ипотеки в силу закона (именуется легальной ипотекой) – так называют ипотеку, возникающую в том случае, если наступили определенные факты, указанные в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, если произошел переход права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении этого права новым собственником. При этом обязательно должны наступить определенные законом факты.
Легальная ипотека возникает в следующих ситуациях:
- Если приобретаются жилые дома, квартиры, земельные участки и используются кредитные средства банка или иного кредитного учреждения либо средства целевого займа.
- Если строятся жилые дома, здания, сооружения или квартиры и используются кредитные банковские средства или средства целевого займа.
- Если это продажа в кредит.
- В случае варианта с рентой.
- В случае залога имущественных прав.
Ипотека по договору
Ипотека в силу договора (именуется договорной ипотекой) — это вид ипотеки, возникающий на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Данный вид договора – это не самостоятельное обязательство, его заключают в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или другому обязательству.
Легальная ипотека имеет лишь одно небольшое отличие от ипотеки договорной – она возникает в силу прямого законного указания (ее регистрация происходит в автоматическом режиме вместе с иным договором даже без заявления сторон), а для договорной ипотеки необходима обязательная регистрация по определенному заявлению сторон. Так как ипотека в силу закона возникает при кредите на определенные цели, на приобретение жилого помещения, то при регистрации подобной ипотеки происходит смена собственника объекта жилого помещения, а если точнее – то такая ипотека появляется вместе с приобретением недвижимости заёмщиком.
Имущество, которое может быть ипотечным предметом
Имущество, которое может выступать в качестве предмета ипотеки, перечислено в пятой статье Закона об ипотеке – недвижимые вещи, перечень которых содержится в статье 130 ГК РФ. Права на эти вещи должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Этими вещами могут быть:
- Виды земельных участков. Исключение – земельные участки, указанные в статье 63 Закона об ипотеке.
- Виды зданий, сооружений и иного недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
- Виды жилых домов, квартир и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат.
- Виды дач, садовых домов, гаражей и других строений потребительского назначения.
- Виды воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов.
Каким образом оценивают платежеспособность заемщика (прохождение процесса андеррайтинга)?
Андеррайтингом называют оценку клиентских возможностей по обслуживанию выданного ипотечного кредита, то есть рассчитывается кредитная сумма, которая будет выплачена заемщиком. Здесь учитывают многие различные факторы, касающиеся самого заемщика – насколько он трудоустроен, какова сумма его ежемесячного дохода и может ли он его подтвердить, а также есть ли у него созаемщики или поручители, семья, несовершеннолетние иждивенцы и многие другие факторы.
Клиент проходит через эту процедуру два раза: когда им составляется обращение к ипотечному брокеру (эта процедура проводится андеррайтером брокерской фирмы) перед тем, как заключить договор на оказание услуг, а также в банковском учреждении (процедура в этом случае проводится кредитными аналитиками банковского учреждения) – когда рассматривается заявление на выдачу ипотечного кредита.
Разновидности некоторых программ ипотечного кредитования
Социальной ипотекой называют комплекс государственных программ, цель которых – улучшить жилищные условия социально незащищенных слоев населения. В данный временной период на федеральном и на местном уровнях предлагаются некоторые государственные ипотечные программы, например, для молодой семьи, молодого учителя, военного.
Программа первая – ипотека и молодые семьи. Участниками программы являются молодые семьи, которых в определенном порядке признали нуждающимися в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие на территории субъектов Российской Федерации.
Существует Национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Есть еще вид всероссийской программы, именуемой «Военной ипотекой». Участники программы – это выпускники военных образовательных учреждений, которые заключили первый контракт о прохождении военной службы после 1-го января 2005-го года и прослужили три года.
Разновидность ипотечной программы, именуемой «Материнским капиталом». Если есть материнский капитал – возможен вариант с покупкой жилого помещения – используется ипотечный кредит.
Разновидность ипотечного продукта, именуемого «Молодыми учителями». Программу разработали АИЖК для кредитования приобретения жилья молодыми учителями под процентную ставку в размере 8,5 % годовых (считается самой низкой в нашем государстве).
Пересчета ипотеки не будет: суд встал на сторону банка
Московским областным судом недавно было отменено скандальное решение Пушкинского суда о пересчете валютной ипотеки по курсу рубля семилетней давности. В феврале месяце клиенту банка ВТБ24 удалось убедить судью подмосковного Пушкино в своей правоте. Но на сегодняшний день данное решение было отменено судом высшей инстанции. Далее – более подробно в экономическом обозревателе «Вестей ФМ».
В 2008-м году банком ВТБ24 был одобрен валютный ипотечный кредит Людмилы Черниковой. Чтобы приобрести однокомнатную квартиру, Черниковой был взят ипотечный кредит стоимостью 164 тысячи долларов. Кредит был с тридцатилетним сроком. Он был взят из расчета под 13,5 процентов годовых. Долларовый курс тогда составлял на тот временной период приблизительно 23,5 рублей. Размер ежемесячного платежа составлял примерно сорок тысяч рублей.
За прошедший год американская валюта стремительно выросла. И в данный временной период ежемесячный платеж Черниковой стал уже примерно сто тысяч рублей в месяц. Хотя, еще в начале прошлого года, ею было отправлено обращение в банковскую организацию с просьбой об изменении кредитных условий. Но банковской организацией ВТБ24 ей был дан на это отказ.
После всего случившегося Черниковой было принято решение об обращении в суд с требованием пересчета всех платежей (в том числе и уже произведенных) по курсу 2008-го года – 23,5 рубля за доллар. При этом женщиной были указаны ссылки на положения Гражданского кодекса, согласно которым договор есть возможность переписать – в случае непредвиденного ранее существенного изменения обстоятельств. Законодательным актом уточняется, что «существенным изменением» можно считать ситуацию, при которой произошло такое изменение текущих обстоятельств, что «если бы данная ситуация могла бы предвидеться сторонами договора заранее, договор вообще не был бы ими заключен».
В феврале месяце Пушкинским городским судом были приняты эти аргументы – они посчитали их, как вполне убедительные. По его мнению, Людмилой Черниковой не мог быть заранее предвиден подобный рост, при котором сумма ее ежемесячных платежей превысила размер ее собственного ежемесячного дохода. Судом было принято решение обязать банковское учреждение пересчитать валютную ипотеку Черниковой исходя из 23,5 рублей за доллар. ВТБ24 в свою очередь также провел обжалование этого решения в Московском областном суде, который в итоге встал на сторону банковского учреждения и отменил пересчет ипотеки. Этот вердикт был слишком предсказуем, по мнению финансового омбудсмена, - Павла Медведева.
«Суд первой инстанции принял абсолютно невнятное решение. Из чего оно состояло: кем-то был взят на себя риск. Данный риск материализовался. Человек идет в суд и просит отменить этот риск. И судом принимается решение об отмене данного риска (что, по сути, не вполне компетентно). Нет ничего удивительного в том, что в следующей, вышестоящей инстанции с более квалифицированными специалистами и более опытными судьями, подобное решение было отменено».
Стоит еще также добавить и тот факт, что по сведениям газеты "Известия", на данный момент времени в судах находится около тысячи исков валютных заемщиков к правительству и Центробанку. Людям необходима компенсация их убытков, возникших из-за падения курса рубля.
Источник: ВЕСТИ-ФМ
