Основные залоговые положения
При необходимости денежных средств в больших размерах (если их нет в наличии), возможно, их получение в банковской организации под залог. Термин «залог» тщательно рассматривает гражданское право и его положения. Залог считается любым имуществом, кроме денежных средств, в том случае, если он дает полную или частичную гарантию возвращения полученных в кредит денежных средств. Залогом, кроме имущества, могут быть и объекты гражданского права. Имущество, закладываемое кредитополучателем, теоретически находится в собственности у залогодателя. Залогодателем является лицо, передающее имущество под залог. Кредитора, принимающего имущество в качестве залога, называют не иначе как «залогодержатель».
Взыскание задолженности
Важным моментом заложенного имущества является тот факт, что это, по сути, дополнительное обязательство, неразрывно связанно с основным. Поэтому если действие основного обязательства прекращается, то происходит потеря своей юридической силы и залоговым обязательством. Если изменяется основное обязательство – автоматически изменяется и обязательство залоговое. Кредитор может фактически получить в распоряжение залоговое имущество, а может и не получить. Если это второй случай – необходимо заключение договора или соглашения, устанавливающего за залогодержателем конкретное право залога.
В том же случае, если заемщик не может выполнить взятые на себя перед кредитором обязательства, залоговое имущество – это как раз тот самый источник, из стоимости которого кредитором и будут удовлетворены его требования. Главная особенность такого залога состоит в том, что залоговым правом в отношении него обладают не только должник, получающий под это имущество денежные средства, но и все лица, имеющие право на распоряжение этим имуществом (так называемое переходящее право). Такой момент является очень важным и часто используемым мошенниками в различных схемах в сфере имущества жилого типа, находящегося в залоге. Кроме всего этого, переход залогового права вместе с имуществом, происходит не только через его куплю-продажу, но и благодаря наследованию этого имущества.
К каким последствиям приводит составление договора залога?
На данный временной период самым распространенным закладыванием имущества называются совершение сделок, которые связаны с тем, что приобретается недвижимость либо транспортные средства. При получении кредита в банковском учреждении на покупки подобного типа, банковская организация в качества залога присваивает себе право на данные приобретения заемщика. Злободневной особенностью этих кредитов является следующее – они все зависят непосредственно от иностранной валюты – американского доллара или же от евро. Слишком велик риск того, что после наступления очередного кризиса, кредитополучателю будет нечем выплачивать необходимую ежемесячную кредитную плату и его процентные ставки (в постоянном порядке). Исходя из этой причины, начиная с 2009-го года, идет стремительный рост судебной практики по отношению к делам о невыполненных обязательствах кредитополучателями.
Если кредитор становится обладателем права на имущество (как залогодержатель), залогодателю самое главное – точно и своевременно осуществлять выполнение взятых на себя обязательств. В ином случае кредиторами практически всегда используется собственное право компенсации недополученных ими средств от кредитополучателя как раз за счет имущества, которое было заложено. Ими составляется обращение в судебные инстанции для удовлетворения требований истцов. Также они часто с большой охотой стараются изъять недвижимость и транспортные средства (чтобы затем их реализовать и удовлетворить собственные требования). Это суровая реальность невыполненных залоговых договоров. Но при выполнении такого договора в полном объеме происходит прекращение его действия.
Но, даже тогда, когда кредитополучателем вовремя выполняются взятые на себя перед банковским учреждением обязательства, он подвержен некоторым ограничениям на пользование залоговым имуществом. Сдавать его в аренду, в поднаем, отчуждать или безвозмездно использовать, он может только в том случае, если на то согласен кредитор-залогодержатель. Но и такие случаи, как уже было упомянуто выше, дают залоговое право – оно переходит вместе с залоговым имуществом.
Залог может быть ипотекой или же закладом. Использование первого вида является наиболее распространенным. Его основная сущность в следующем: залоговым имуществом могут пользоваться залогодатель или кредитополучатель. Ему выдается распоряжение залоговое имущество (при этом вводятся определенные ограничения). Он имеет право на извлечение из него выгоды. К такой выгоде можно отнести проживание во взятой в ипотеку квартире, также возможна ее сдача третьим лицам. Параллельно с использованием этого имущества кредитополучателем в конкретные сроки, в соответствии с договором ипотечного кредитования, осуществляются платежи.
В случае же оформления залога в виде заклада, залоговым имуществом владеть и пользоваться может залогодержатель, то есть кредитор. Есть некоторые случаи, если у залогодержателя нет на то возражений, при которых возможно нахождение залога у кредитополучателя. При этом право пользования им у него будет отсутствовать. Получение в распоряжение заложенного имущества станет в такой ситуации невозможным.
Требования к залоговому договору
Что касается составления залогового договора, то здесь есть конкретное требование – договор должен быть заключен строго в письменной форме. Если нарушить данное требование, договор залога будет считаться недействительным. С иной стороны, обязательное условие заверения такого договора в нотариальном порядке, отсутствует. Но судебной практикой показано, что денежная сумма, потраченная на нотариальные услуги, не столь большая, нежели тот риск, которому подвержены стороны при подписании залогового договора без нотариального участия. По общей рекомендации говорится следующее: советуется привлечение нотариуса к процессу подписания договора залога – для того, чтобы исключить мошенничество, а также в целях безопасности.
Залоговое право при подписании такого договора возможно лишь тогда, когда он будет официально зарегистрирован. Осуществление государственной регистрации данного документа производится органами юстиции. Он должен обладать данными про налоговое имущество, должна присутствовать его оценка и характеристика. Если речь идет о недвижимости, необходимо указание ее адреса и площади в договоре. Кроме всего этого, документ обязательно должен содержать информацию о размерах и сроках, в которые кредитополучатель должен выполнить взятые на себя обязательства. В обязательном порядке осуществляется занесение всех вышеперечисленных данных в залоговый договор.
Если хотя бы одно из данных отсутствует – этот документ, скорее всего, будет признан недействительным.
Каким образом можно избежать приобретения заложенного имущества?
С учетом некоторых специфических моментов касательно залогового имущества, к примеру, переход залогового права в одно время с правом владения, возникают мошеннические схемы в сфере жилья и недвижимости, которые находятся в залоге. Это также полностью касается и приобретения автотранспорта, находящегося под залогом. Если отсутствует возможность проведения предварительной проверки, физическое лицо, которым приобретена такая квартира или машина, довольно быстро сталкивается с кредиторами, требующими от него выполнения обязательств по кредиту на это имущество.
Происхождение подобной ситуации возможно из-за недобросовестности. Чаще даже присутствует преднамеренный злой умысел со стороны продавца. Так как у него есть возможность распоряжаться залоговым предметом, он может продать его третьему лицу и скрыть от него тот факт, что продаваемое имущество является залоговым. Одновременно и кредитору ничего не говорят о желании совершения сделки по продаже заложенной квартиры либо транспортного средства. В конечном итоге все приводит к вышеописанной ситуации: кредитор узнает о том, что появился новый залогодатель, а в это же время новому залогодателю об этом вообще ничего неизвестно. Самый грустный факт это то, что именно добросовестно купившее это квартиру лицо ждет повторный выкуп, но только уже у кредитора.
Чтобы избежать мошшеничества, покупая недвижимость, стоит осуществить наведение справок об этой недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если эта недвижимость является залоговой, то данный реестр предоставит такие сведения. Согласно закону, получение этих данных не запрещено для любого заинтересованного лица, допустим, для потенциального покупателя. Для этого им должно быть составлено и подано письменное заявление.
Если речь идет о приобретении ценных бумаг, то получение данных о них возможно аналогичным путем через реестр владельцев именных ценных бумаг. Если же на них наложено какое-либо обременение, данным реестром будут предоставлены и такие данные. Касательно транспортных средств данными обладают ГАИ. Кроме того, автомобиль, обремененный залогом, должен обладать временным техническим паспортом. Существуют различные схемы, согласно которым у недобросовестного залогодержателя есть вариант получения нормального техпаспорта – вместо временного на транспортное средство, находящееся в залоге. Дополнительная проверка автотранспорта возможна через VIN-код на специальных сервисах, центр кредитных историй, который находится в Вашей местности, или в ОАО «Национальное бюро кредитных историй».
Процесс проведения проверок подобного типа в определенных реестрах на любой вид приобретаемого имущества довольно недолгий по времени, а также сравнительно недорогой. При этом он дает возможность избавления от каких-либо мошеннических действий. Но некоторые случаи при определенном стечении обстоятельств приводят к тому, что и проверка реестра может не принести никакого эффекта. Для подстраховки на такой случай, стоит тщательно изучить сам договор купли-продажи приобретаемого имущества.
Этот договор должен обладать прописанными условиями о возможности возмещения убытков в том случае, если приобретенное имущество у покупателя будет изъято на основании, возникшем до приобретения товара. Условия, по которым наступает неустойка, должны быть очень четко зафиксированы. Кроме всего этого, сам договор должен обязательно обладать пунктом, включающим в себя жесткие штрафные санкции за продажу имущества с обременением. Существует еще один способ, позволяющий добросовестному покупателю выйти из сложной ситуации с покупкой заложенного имущества. Он заключается в оспорении самого залогового договора. Вполне может быть так, что этот договор предусматривает возможность его оспаривания. Благодаря некоторым собственным положениям он может быть признан недействительным.
Универсальным советом для реального предупреждения покупки заложенного имущества является следующий: перед приобретением чего-либо необходимо осуществление тщательной проверки всех предоставляемых документов. Документы должны быть проанализированы тщательным образом. Возможна критика всех сомнительных обстоятельств, связанных с данным имуществом. Необходимо проверять соответствующие реестры, тщательно изучать документы, вписывать необходимые пункты в договор купли-продажи. Это поможет выявлению и предупреждению мошенничества до того момента, когда будет осуществлена сделка. В конечном итоге велика вероятность получения от покупки положительных эмоций – а не огорчений и различных проблем.
