Ипотека (греч. hypotheke — заклад, залог) – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им (Борисов А.Б. Большой экономический словарь. — М.: Книжный мир, 2003. — С. 895).
В России ипотека пользуется спросом только у 2% граждан, тогда как на Западе покупка-продажа квартир в кредит происходит в 95% случаев. Россияне же в большинстве своем, обладая недостаточной финансовой грамотностью, боятся ипотеки как огня по причине того, что проценты им кажутся заоблачными, а жить в кредит грамотно и рационально они не привыкли.
Однако эксперты не рекомендуют руководствоваться страхом, если срочно нужно жилье, а своих сбережений на его покупку не хватает. Поэтому ипотека в данном случае является просто необходимой.
О том, как и какой кредит выбрать, мы говорили в предыдущих уроках. Однако ипотека имеет несколько иную специфику, и нелишним будет подробнее остановиться на том, какую ипотеку выбрать и за что, кроме озвученной процентной ставки, придется платить.
Как правило, ипотечный кредит может складываться из следующих дополнительных составляющих:
- плата за рассмотрение кредитной заявки;
- комиссия за обслуживание счета (может составлять 0,25-1%);
- комиссия за выдачу кредита (единоразово от 1-2% до 4-5% от суммы кредита);
- плата за оценку жилья (в среднем, 5-10 тысяч рублей);
- страховка (примерно 0,8-1,5% от суммы кредита, после получения кредита можно вернуть) ;
- регистрация ипотечной сделки (около 2 тысяч рублей).
Выбирая ипотечную программу, остановитесь на кредите в рублях, а не на валютном займе. Несмотря на то, что процентные ставки по ипотеке в иностранной валюте окажутся ниже, вы рискуете не расплатиться за кредит, если при его погашении курс рубля пойдет вниз.
Минимальные ставки по ипотеке возможны при оформлении займа с плавающими или комбинированными процентными ставками. Однако такие программы следует выбирать только в том случае, если вы уверены, что сможете полностью погасить ипотеку в минимальные сроки. Иначе связываться с плавающими и комбинированными ставками не рекомендуется – банки могут повысить их размер до нереального за определенный промежуток времени, и тогда ипотека станет неподъемной.
При выборе ипотеки эксперты советуют руководствоваться классическими ипотечными программами с первоначальным взносом не менее 20%.В этом случае и процентная ставка будет ниже, и сумма переплат окажется меньше, и не потребуется дополнительное страхование финансовой ответственности.
Итак, вы все-таки решились на жилье в кредит и даже выбрали банк, в котором будете оформлять ипотеку. Вы подаете туда заявку на кредит, и получаете либо отказ, либо согласие банка. В кредитной организации вас обслуживают отдел ипотечного кредитования и служба безопасности.
Задача отдела ипотечного кредитования – оформить как можно больше кредитов. Задача службы безопасности – максимально проверить каждого заемщика, чтобы снизить количество потенциальных неплательщиков.
Как же происходит проверка информации о вас?
- Для начала тщательно проверяются документы заемщика на подлинность, легальность и соответствие банковским требованиям.
- Далее проверяется сам заемщик. Для этого служба безопасности обращается в Бюро кредитных историй (если там обнаружится хоть один отказ вам, то вероятность выдачи ипотеки не превысит 50%); Базу пенсионного фонда (проверяется, от какой части вашего дохода в пенсионный фонд поступают отчисления); Базу кадровых агентств (сравнение средней зарплаты за вашу работу по региону с указанной вами цифрой оплаты труда); Базу правонарушений (проверка на наличие уголовного прошлого). Кроме того, тщательно изучаются имущественные базы с тем, чтобы точно знать, каким имуществом (автомобилем, квартирой и т.д.) реально располагает заемщик.
- На третьем этапе происходит проверка организации, в которой работает заемщик. Служба безопасности банка делает запросы в Базу предприятий (чтобы узнать легальность работы той или иной компании) и межбанковские базы (проверка оборотов организации, в которой трудится заемщик).
Если служба безопасности удовлетворилась результатами проверки вашей кандидатуры, то вам выдадут ипотеку. Если же нет, вам не станут оформлять кредит.
Причин для отказа может быть несколько:
- сокрытие информации об имеющихся кредитах;
- поддельные документы о месте работы;
- отчисления в Пенсионный фонд не соответствуют зарплате, указанной в справках;
- предприятие не зарегистрировано или закрыто;
- нет оборотов по счету предприятия (или маленькие обороты);
- предприятие с номинальным директором;
- предприятие не платит налоги;
- учредители или руководители предприятия состояли в организованных преступных группировках;
- просрочки или неплатежи по ранее взятым кредитам;
- наличие у заемщика судимостей;
- уголовное прошлое заемщика;
- состоял на учете у психиатра;
- состоял на учете у нарколога;
- посещение медвытрезвителя;
- предпенсионный возраст;
- общий стаж работы менее года;
- отсутствие прописки, гражданства;
- задолженности по налогам, штрафам, коммунальным услугам;
- индивидуальный предприниматель (отказы почти в 95% случаев!).
Итак, заявку вам все-таки одобрили и пригласили за оформлением ипотеки. Теперь главное внимательнейшим образом ознакомиться с условиями кредитного договора. Если в документе прописаны пункты «Кредитор имеет право в одностороннем порядке…», «Кредитор имеет право потребовать досрочного погашения кредита» и «Ставка по кредиту может быть изменена», обязательно требуйте их исключения из кредитного договора!
Поскольку если вы добросовестно выполняете свои кредитные обязательства, банк не имеет право что-то решать в одностороннем порядке и ухудшать вам ипотечные условия.
Так что, еще раз повторю, внимательно читайте кредитный договор и настаивайте на изменении пунктов, которые вас не устраивают, чтобы впоследствии не попасть в неприятную финансовую ситуацию. Знайте: банки могут изменять условия договора, если вы будете настаивать на этом, аргументируя свое несогласие!
Оформив ипотеку и получив необходимые средства, вы покупаете жилье и СРАЗУ ЖЕ становитесь его собственником (в некоторых случаях жилье можно и потерять). Пока вы выплачиваете кредит, недвижимость находится не в собственности банка, а лишь под залогом. Поэтому кроме продажи и дарения вы сможете делать со своим жильем все, что захотите. При этом в случае каких-либо конфликтов с банком кредитор не сможет запросто забрать вашу недвижимость. Для этого нужны веские основания, подтвержденные решением суда.
Если первоначального взноса у вас нет, а жилье необходимо как можно скорее, ипотеку вы оформить не сможете, но зато можете попытаться получить потребительский кредит, который и пойдет на оплату первоначального взноса. При этом учитывайте, что самой дорогой ипотекой является займ на строящееся жилье. Гораздо дешевле вам обойдется ипотечный кредит на недвижимость, приобретенную на вторичном рынке.
Для тех же, кто пока не готов к ипотеке, альтернатива есть. Это кооперативное строительство или, по-современному, товарищество строения. В этом случае товарищество строит жилье за счет банковского кредитования и членских взносов, которые выплачиваются кооперативу в течение 10-20 лет.
Если же у члена товарищества возникнут непредвиденные финансовые трудности, он всегда сможет продать свое членство другому человеку. При этом жилье, конечно, придется оставить, но вложенные средства вернуть получится, а никакой долговой зависимости перед товариществом не будет.
Для большинства людей нашей страны, покупка собственного жилья является самым дорогим приобретением на протяжении всей их жизни. Чтобы иметь возможность поддержать граждан страны в решении жилищного вопроса, государство приняло определенные меры.
Поскольку многие граждане, не могут купить жилье за свои средства, то предпринятые меры, главным образом, направлены для поддержания тех людей, которые решили купить жилье в ипотеку. Стоит также отметить, что при приобретении жилплощади в кредит, можно также получить налоговый вычет.
В следующей статье читайте про автокредит.
